Mise en demeure bailleur : forcer les réparations ou récupérer son dépôt de garantie
Bailleur qui ne rembourse pas le dépôt, logement insalubre, travaux refusés : la mise en demeure bailleur vous permet d'agir légalement en 48h. Modèle gratuit.
Mise en demeure bailleur : vos droits de locataire
En tant que locataire, la loi vous protège face aux manquements de votre bailleur. Que ce soit pour des réparations non effectuées, un logement insalubre ou un dépôt de garantie non restitué, la mise en demeure bailleur est l'outil juridique adapté.
Les obligations légales du bailleur
La loi du 6 juillet 1989 et les articles 1719 à 1721 du Code civil imposent au bailleur :
Art. 1719 C. civ. : "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit du principal établissement d'un commerçant, de l'y maintenir ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail."
Cas 1 : dépôt de garantie non restitué
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai légal strict :
- 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée
- 2 mois si des dégradations sont constatées
Pénalité pour retard : depuis la loi ALUR, si le bailleur ne restitue pas dans les délais, il doit une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé (art. 22 loi 89-462).
| Loyer mensuel HC | Pénalité mensuelle | Après 3 mois de retard |
|---|---|---|
| 600 € | 60 €/mois | 180 € de pénalité |
| 900 € | 90 €/mois | 270 € de pénalité |
| 1 200 € | 120 €/mois | 360 € de pénalité |
Cas 2 : travaux et réparations refusés
Le bailleur est responsable des grosses réparations et de l'entretien du logement. La distinction s'opère ainsi :
À la charge du bailleur :
- Toiture, murs porteurs, façade
- Chaudière, chauffe-eau (panne mécanique)
- Canalisations encastrées
- Mise aux normes électriques
- Fenêtres et portes (hors vitres cassées par locataire)
À la charge du locataire (décret du 26 août 1987) :
- Joints, robinets, peintures
- Entretien annuel chaudière
- Menues réparations de serrures
- Nettoyage des équipements
Cas 3 : logement indécent ou insalubre
La loi Besson (1990) codifiée à l'art. 6 loi 89-462 définit les critères de décence :
- Surface minimale : 9 m² avec hauteur sous plafond ≥ 2,20 m
- Absence d'humidité excessive
- Installations électriques conformes
- Chauffage fonctionnel
- Pas d'animaux nuisibles
En cas de logement indécent, le locataire peut exiger les travaux de mise en conformité par mise en demeure, puis saisir la Commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire.
Modèle de mise en demeure bailleur
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[Nom Prénom Locataire] [Adresse du logement loué]
[Nom Prénom / Raison sociale Bailleur] [Adresse du bailleur]
Lettre recommandée avec accusé de réception
[Lieu], le [date]
Objet : Mise en demeure — [choisir : restitution dépôt de garantie / exécution travaux / mise en conformité logement]
Madame, Monsieur,
Je suis locataire de votre logement situé [adresse complète] depuis le [date de début de bail], en vertu du bail signé le [date].
[OPTION A — Dépôt de garantie] J'ai quitté ce logement le [date de départ] et vous ai remis les clés le même jour. L'état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le [date]. Conformément à l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, vous disposiez d'un délai de [1 mois / 2 mois] pour me restituer le dépôt de garantie de [montant €]. Ce délai est expiré depuis le [date].
[OPTION B — Travaux] Malgré mes demandes verbales et écrites des [dates], vous n'avez pas effectué les travaux suivants qui vous incombent en tant que bailleur : [description précise : chaudière en panne, infiltrations toiture, etc.]. Ces travaux sont à votre charge en application des articles 1719 et 1720 du Code civil.
Je vous mets en demeure, par la présente, de :
[OPTION A] Procéder au virement du dépôt de garantie de [montant]€, augmenté de la pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard, soit [calcul], dans un délai de 15 jours.
[OPTION B] Faire réaliser les travaux susvisés dans un délai de 30 jours.
À défaut, je serai contraint(e) de :
- Saisir la Commission départementale de conciliation
- Porter ce litige devant le tribunal judiciaire de [ville]
- Solliciter, en cas de logement indécent, l'intervention de l'ADIL ou du service municipal d'hygiène
Dans l'attente, veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
[Signature] PJ : état des lieux entrée/sortie, quittances de loyer, photos, correspondances antérieures
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Recours complémentaires
Commission départementale de conciliation (CDC) : gratuite, saisine par lettre, délai 2 mois. Permet d'éviter le tribunal pour des litiges courants (dépôt de garantie, charges, état des lieux).
ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) : conseils juridiques gratuits pour locataires et propriétaires. Disponible dans chaque département.
Tribunal judiciaire : pour les litiges > 5 000 € ou si conciliation échoue. Le juge des contentieux de la protection traite les baux d'habitation.
Directeur de la publication. Cet article est relu à partir du Code civil, du Code de commerce et du Code de procédure civile français. Le contenu a une valeur informative et ne se substitue pas à un conseil juridique personnalisé.
